Değişen ekonomik koşullar ışığında kira bedelinin uyarlanması, 5 yılı dolduran kira sözleşmelerinde emsal bedel araştırması ve kira tespit davalarının açılma sürelerine dair en güncel Yargıtay kararları ışığında kapsamlı hukuki rehber.
Son yıllarda değişen ekonomik koşullar ve enflasyon oranları, mülk sahipleri ile kiracılar arasında kira bedelleri konusunda ciddi uyuşmazlıklara yol açmaktadır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 344 uyarınca, taraflar arasında kira bedelinin artışına ilişkin bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yılın ardından yenilenen kira sözleşmelerinde “Kira Bedelinin Tespiti Davası” açılabilmektedir.
Kira tespit davalarının en önemli özelliği, 5 yıllık sürenin dolmuş olmasıdır. Bu süre dolmadan açılacak davalarda hakim, artışı TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranları ile sınırlı tutacaktır. Ancak 5 yılını doldurmuş sözleşmelerde hakim; TÜFE oranını, kiralananın durumunu, bölgedeki “emsal kira bedellerini” ve hakkaniyet ilkesini birlikte değerlendirerek yeni dönemin kira bedelini belirler.
Yeni kira bedelinin, yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olabilmesi için kanuni sürelere dikkat edilmesi şarttır. Davanın, yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce açılması veya kiracıya bu süre içinde yazılı bir ihtarname gönderilmesi (ve davanın yeni dönem içinde açılması) gerekmektedir. Aksi takdirde, mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli, bir sonraki kira dönemi için geçerli olacaktır.
Yargıtay içtihatlarına göre, hakim emsal kira bedelini belirlerken, kiracının taşınmazdaki eski kullanım süresini göz önünde bulundurarak belirlenen brüt tutar üzerinden genellikle %10 ila %20 oranında bir “hakkaniyet indirimi” uygulamaktadır.
Kira hukuku, katı şekil şartlarına ve sürelere tabi bir hukuk dalıdır. Gerek ihtarnamelerin hazırlanması gerekse emsal araştırmasının doğru sunulması, davanın seyrini doğrudan etkiler. Kiracı veya kiraya veren sıfatıyla yaşadığınız uyuşmazlıklarda profesyonel hukuki destek almak için ZB Hukuk & Danışmanlık ekibine danışabilirsiniz.
